Investissement au portugal : fiscalité, lieux stratégiques et rentabilité 2024

Le Portugal, joyau de l’Atlantique et eldorado de l’investissement immobilier

Lors de mon dernier voyage à Tavira, petite perle de l’Algarve où les bougainvilliers s’accrochent aux murs blanchis à la chaux, j’ai eu cette révélation : le Portugal n’est pas seulement un paradis pour les vacanciers en quête de douceur océanique – c’est aussi devenu l’un des terrains les plus fertiles d’Europe pour les investissements immobiliers.

Avec sa fiscalité avantageuse, ses villes dynamiques et un art de vivre qui n’est plus à prouver, le Portugal attire de plus en plus d’investisseurs français en 2024, séduits par sa rentabilité locative et ses conditions d’acquisition particulièrement favorables. Mais encore faut-il savoir où poser ses valises… ou plutôt, où acheter intelligemment.

Laissez-moi vous prendre par la main pour une escapade aux accents de fado, entre ruelles pavées de Porto, lumières dorées de Lisbonne et falaises spectaculaires de l’Algarve. Car derrière les azulejos se cachent aussi des chiffres, des lois fiscales et des opportunités à ne pas laisser passer.

Une fiscalité accueillante : l’atout maître du Portugal

Depuis plusieurs années, le Portugal déroule le tapis rouge aux investisseurs étrangers, notamment français. Le programme du Résident Non Habituel (RNH), mis en place en 2009, a largement contribué à cette attractivité. Il permet notamment :

• Une imposition à taux réduit (10 %) sur certaines pensions perçues depuis l’étranger – un vrai bon point pour les retraités.
• L’exonération d’impôts sur certaines sources de revenus étrangers (dividendes, loyers, plus-values), sous conditions.
• Une durée de 10 ans pendant laquelle ce régime fiscal est applicable, dès lors que vous devenez résident fiscal portugais.

Alors oui, il y a eu du grabuge en 2023, avec l’annonce de la suppression du régime RNH dans la loi de finances 2024. Mais pas de panique : un dispositif transitoire permet à ceux qui entament leurs démarches avant fin 2024 de bénéficier encore de cette douceur fiscale. Et une fois sur place, les taxes foncières et les droits de succession sont également très allégés comparativement à la France.

À l’inverse, les prix de l’immobilier ont connu une belle ascension ces dernières années… mais restent souvent bien plus abordables qu’en France, à qualité de vie comparable.

Rentabilité locative : où investir au Portugal en 2024 ?

Si le Portugal dans son ensemble respire le charme et la tranquillité, tous ses coins ne se valent pas en matière d’investissement locatif. Certains lieux se révèlent hautement stratégiques, que ce soit pour de la location saisonnière ou longue durée. Voici mes coups de cœur – et mes observations de terrain.

Lisbonne : entre tradition et modernité, la valeur sûre

Capitale vibrante accrochant sa lumière aux collines, Lisbonne réunit tous les marqueurs d’un bon placement : afflux touristique constant, pôle économique majeur et quartier historique préservé. Les quartiers de l’Alfama, de Graça ou encore du Bairro Alto séduisent les amateurs d’authenticité, tandis que la zone de Parque das Nações attire les profils plus modernes.

La demande locative y est forte, les loyers plutôt élevés, et l’offre tendue. Dans certains cas, on peut obtenir un rendement brut allant de 4 à 6 % selon les localisations et la qualité du bien. L’avantage ? Une valorisation quasi assurée du patrimoine sur le moyen terme.

Porto : la douceur du Nord avec le vent en poupe

Qu’il est agréable de flâner sur les rives du Douro, un verre de vin local à la main… mais Porto n’est pas qu’un décor de carte postale. La ville, portée par une dynamique culturelle et entrepreneuriale forte, voit ses prix encore accessibles grimper doucement mais sûrement.

Comptez autour de 2 500 à 3 500 €/m² dans les quartiers centraux comme Baixa, Cedofeita ou Foz do Douro. Les rendements sont souvent légèrement supérieurs à ceux de Lisbonne, autour de 5 à 7 %, particulièrement en location touristique sur les plateformes comme Airbnb. Attention toutefois aux règles locales parfois strictes sur les Airbnb en centre-ville : prenez conseil avant d’acheter.

Faro, Lagos, Tavira… l’Algarve, joyau côtier au fort potentiel

Déjà très prisée par les retraités étrangers pour sa douceur climatique et son art de vivre paisible, la région de l’Algarve offre aussi une excellente rentabilité pour les locations saisonnières. Avec plus de 300 jours de soleil par an et des plages parmi les plus belles d’Europe, le taux d’occupation estivale dépasse facilement les 80 % dans les zones touristiques.

Lagos, Tavira ou encore Albufeira combinent charme historique et attractivité touristique. En haute saison, on peut louer un appartement à plus de 150 € la nuit, pour un bien acheté autour de 3 000 à 3 500 €/m². Faites les comptes : un rendement brut avoisinant les 6 à 9 %, voire plus, n’est pas rare.

Stratégies d’achat gagnantes en 2024

Pour investir malin au Portugal en 2024, mieux vaut s’appuyer sur quelques principes clés. C’est un peu comme choisir une bonne taverne lisboète : tout est dans l’adresse, l’ambiance… et le flair !

• Privilégier les biens rénovés ou à forte valeur patrimoniale : les centres-villes historiques offrent un cachet inimitable, mais sont soumis à des règles de rénovation strictes. L’état du bâti est donc crucial.
• Vérifier les règles locales sur les locations touristiques : certaines communes n’octroient plus de licences “AL” (Alojamento Local) facilement. Il est donc primordial de vous renseigner avant d’acheter si vous comptez louer en courte durée.
• Pensez au financement local : les banques portugaises peuvent financer jusqu’à 70 % de la valeur du bien, même pour les non-résidents, à des taux compétitifs.
• Faites-vous accompagner : avocat lusophone, agent immobilier connaissant le marché local, fiscaliste expérimenté… Un réseau solide fera toute la différence.

Quant à ceux qui souhaitent acquérir une résidence secondaire avec possibilité de rentabilité partielle, le format du “Golden Triangle” dans le sud (entre Vilamoura, Vale do Lobo et Quinta do Lago) peut séduire par son élégance et son standing international.

Entre passion et raison : vivre et investir au rythme portugais

Il y a dans l’air portugais cette nonchalance chantante, ce rythme tranquille qui, paradoxalement, fait battre plus fort le cœur des investisseurs à la recherche d’un équilibre entre rentabilité et qualité de vie. L’immobilier y devient alors plus qu’un placement financier : une invitation à repenser son cadre de vie, même si l’on n’y reste que quelques semaines par an.

Peut-on ressentir chez soi cet apaisement qui vous gagne à la terrasse d’un café à Coimbra, le soleil filtrant à travers les oliviers ? Peut-on investir tout en vivant un peu mieux ? Au Portugal, la réponse se trouve, peut-être, entre deux lignes de fado et une brise océanique allègre.

Et si le plus bel investissement n’était pas seulement celui qui fructifie… mais aussi celui qui vous réconcilie avec le temps qui passe ?